Litoralul românesc

Explozia pieţei imobiliare, un joc piramidal la nivel mondial

executare silita

Conspiraţia imobiliară a adus în pragul disperării oamenii obişnuiţi şi a falimentat băncile.

executare silitaÎn anul 2009, cel mai mare joc piramidal din istorie îşi trăieşte ultimele clipe. Ca orice joc piramidal, nici acesta nu a produs nimic util pentru societate şi a generat profituri doar atât timp cât în sistem au intrat noi deponenţi, atraşi de mirajul câştigurilor nemuncite facile. Ca orice joc piramidal, jocul imobiliar a produs un grup de super-bogaţi pe seama majorităţii deponenţilor care au pierdut pentru că nu au avut norocul să intre în joc la început. Ca orice joc piramidal, jocul imobiliar a lăsat în urma tragedii umane dar mai ales financiare, pentru că în cazul de faţă principalul păgubit a fost sistemul bancar. Ceea ce deosebeşte însă acest joc piramidal de precedentele este faptul că, datorită liberalizării şi interconectării fără precedent a pieţelor financiar-bancare, acesta este primul joc piramidal cu adevărat global.

Un articol de Sebastian RĂDULESCU

Ce urmează după FNI ?

Românii nu au înţeles economia de piaţă la începutul anilor ’90 şi din păcate nu o înţeleg nici acum. Chiar dacă au fost bine gândite, organizate şi promovate, marile scheme de îmbogăţire rapidă ar fi trebuit să ridice probleme de logică primară celor care li se adresau. Ce activitate economică desfăşoară o companie care poate produce randamente de 50%, 100% sau 200% în mai puţin de un an ? Cât timp poate compania să ofere aceste randamente ? Warren Buffett este considerat în întreaga lume „Miracolul din Omaha” pentru că a devenit cel mai bogat om din lume după ce timp de peste 40 de ani a produs un randament mediu anual de aproximativ 25% investind în economia reală, pe bursă. În România, puţini dintre oamenii simpli, de bună credinţă, au fost curioşi să afle cum obţin aceste companii profiturile astronomice promise. Iar analiştii, exact ca în anul de graţie 2007, din interes sau pur şi simplu din incompetenţă, nu au observat un lucru extrem de simplu: o afacere care creşte cu 50% anual poate deveni mai mare decât întreaga economie românească în mai puţin de 20 de ani.
Caritas, SAFI, FNI au demonstrat rând pe rând că românii nu înţeleg principiile economiei de piaţă şi diferenţa dintre speculă şi investiţie. În ciuda acestui fapt, tâlhăriile financiare la drumul mare realizate de oamenii fostei securităţi care au controlat sistemul economic şi politic românesc au devenit mai greu de realizat iar foştii securişti s-au transformat în oameni de afaceri respectabili. Intră în scenă piaţa imobiliară.

Mecanismul speculativ

Valoarea economică reală a unui teren depinde în foarte mare măsură de profitul pe care o companie îl poate face utilizând acel teren în scopuri productive: cultivarea cerealelor, depozitarea şi distribuţia materialelor de construcţii, etc. Valoarea de piaţă a unui teren poate fi însă diferită de valoarea economică reală datorită tranzacţiilor speculative, acele tranzacţii al căror scop nu este utilizarea terenului în scopuri productive, ci doar revânzarea. Tranzacţiile speculative au un rol benefic deoarece asigură lichiditatea pieţei, însă doar până la un anumit nivel. În momentul în care tranzacţiile speculative sunt mai numeroase decât tranzacţiile cu obiective de producţie, valoarea de piaţă a terenului depăşeşte cu mult valoarea economică reală. Când majoritatea participanţilor din piaţă pot realiza profituri mult mai mari din revânzarea terenurilor decât din utilizarea productivă a acestora au loc două fenomene nocive pentru economie: 1) investitorii îşi reduc considerabil investiţiile în mijloacele de producţie, cu consecinţe negative asupra creşterii economice reale; 2) creşterea preţurilor terenurilor se accelerează şi se decuplează total de economia reală, formând o aşa numită ‘bulă speculativă’.

Firmele care vor să construiască blocuri de locuinţe pe terenuri cumpărate la preţul speculativ al pieţei au două variante pentru a nu ieşi în pierdere: fie aşteaptă scăderea preţului terenului fie cumpără terenul şi cresc preţul apartamentelor. Dacă majoritatea firmelor aleg să crească preţul apartamentelor excesul speculativ de pe piaţa terenurilor se transferă în piaţa imobilelor, pentru ca preţul acestora creşte enorm comparativ cu creşterea economiei în ansamblu. În lipsa creşterii economice care să permită populaţiei să plătească aceste preţuri speculative, singura soluţie sunt creditele bancare. În lipsa acestor credite populaţia nu şi-ar permite să plătească preţurile speculative ale apartamentelor iar dezvoltatorii nu ar mai cumpăra terenurile, situaţie ce ar determina revenirea pieţei imobiliare la valori mai apropiate de valorile economice reale.

Minciuna imobiliară

prabusirea pietei imobiliare

În anul 2008, piaţa imobiliară din România era deja al patrulea joc piramidal de mare amploare, după Fondul Naţional de Investiţii. Nu întâmplător Sorin Ovidiu Vântu, creierul FNI, dar şi alţi oameni de afaceri acum respectabili, cu legături în fosta securitate, au investit masiv în mass-media. Mass-media este cel mai important mijloc de control al acestui sistem piramidal aparent greu de controlat.
Existenţa unei înţelegeri sau practici concertate a mass-mediei în scopul manipulării pieţei imobiliare nu poate fi demonstrată. Autorul acestui articol nu poate face această afirmaţie deşi crede în existenţa acestei înţelegeri. Din acest motiv vom acuza doar grupul de interese pe care îl numim ‘complexul imobiliar’ de utilizarea unor strategii de marketing imorale prin care în ultimii ani au indus în opinia publică frica perpetuă de iminenta explozie a preţurilor terenurilor sau imobilelor.
De ani de zile românii au auzit aceleaşi texte din partea dezvoltatorilor, agenţiilor imobiliare sau analiştilor economici: preţurile la terenuri şi imobile vor creşte pentru că cererea este mult mai mare decât oferta. Iată câteva dintre opiniile acestora, exprimate înainte de extinderea crizei financiare din SUA:
– Ruxandra Cleciu (Preşedintele Asociaţiei Române a agenţiilor imobiliare), 2007: “(…) românii sînt disperaţi de a cumpăra case, indiferent care sînt preţurile, iar acest lucru contează foarte mult în aşezarea pieţei”, “preţurile apartamentelor din marile oraşe vor continua să crească în următorii patru-cinci ani”
– Ion Radu Zilisteanu, purtător de cuvint al Asociaţiei Române a Agenţiilor Imobiliare, 2007: “(…) Potenţialul de creştere este de 40-45% pe an pentru încă patru cinci ani de acum încolo.”
– Coldwell Banker Affiliates of Romania, 2007: „Estimarea noastra este ca pentru primele 2-3 luni din 2008, preturile la apartamentele din blocurile comuniste vor creste cu circa 20-30%. Nu facem o estimare la nivelul intregului an, pentru ca acest lucru este dificil, fiind vorba de o piata foarte dinamica. In general insa, se va mentine acelasi trend de crestere”

Soluţia necesară

Economia de piaţă nu este un sistem economic perfect, dovadă fiind chiar excesele pieţei imobiliare, exacerbate şi de corupţia instituţionalizată. Acest sistem are însă avantajul că permite corectarea prin exact aceleaşi mecanisme de piaţă liberă care au generat excesele. Creşterile speculative sunt generate de lăcomia generalizată a investitorilor. Cu cât acestea sunt mai accentuate, cu atât mecanismul corector va acţiona mai intens. Mecanismul corector este generat de panica generalizată a investitorilor, care vând toate activele fără să mai stea pe gânduri. Astfel, panica determină scăderea preţurilor până la nivelul la care investiţiile cu obiectiv productiv, non speculative, devin din nou atractive. Din acest punct de vedere, prăbuşirea pieţei imobiliare din România este abia la început.

Actualitate

Director: Mihai Răzvan ROTARU (tel: 0723359775)
Redactor Șef: Ștefan Doru COPOȚ (tel: 0788032808)
Senior Editor: Răzvan PETRE (tel: 0788002941)
Redacția: Viviana MIHĂLȚEANU, Ștefan KOSTOFF, Adresa redacției: Constanța, Bd. Al. Lăpușneanu nr. 1, Casa de Cultură a Sindicatelor, biroul 4 Fax: +40 341 816 200
E-mail: [email protected]

Copyright © 2018 Organizația de Investigații Jurnalistice. Toate drepturile rezervate.

Dezvaluiri.ro nu își asumă răspunderea pentru comentariile postate de cititori și conținutul informațiilor preluate din alte publicații.
Dezvăluiri.ro are ISSN 1842-7978, este tipărit la Deasign Print- București Este posibil ca în urma schimbării site-ului, unele articole mai vechi să nu mai apară la data postării inițiale. Pentru a vedea data corectă a publicării, puteți accesa site-ul vechi la adresa http://wwwold.dezvaluiri.ro/

Copyright © 2019 Organizația de Investigații Jurnalistice. Toate drepturile rezervate.

To Top